Um dos grandes questionamentos do momento de muitos empresários que alugam imóveis para funcionamento de seus negócios, se refere sobre a possibilidade da rescisão contratual antecipada dos contratos de locação, em razão da pandemia pelo coronavírus, sem, contudo, pagar a cláusula penal. Ou seja, a multa rescisória.

De acordo com a doutrinadora Maria Helena Diniz, um dos requisitos da exigibilidade da cláusula penal é exatamente a imputabilidade do devedor, pois em casos de inadimplemento do contrato por caso fortuito ou força maior, ter-se-á a extinção da obrigação e, por conseguinte, da cláusula penal, conforme dispõe o artigo 408 do Código Civil Brasileiro.

Assim como dispõe a doutrinadora, a jurisprudência também é clara, pois restou nítido o acontecimento de caso de força maior com a pandemia causada pelo Coronavírus (Covid-19), inclusive, com Decreto de Calamidade Pública exarado pelo Governo Federal. O acontecimento, portanto, autoriza a rescisão do contrato realizado entre as partes sem a cobrança de multa rescisória.

Tal situação se reforça com Decretos Estaduais e Municipais que restringem ou proíbem o exercício de determinadas atividades empresariais.

Cabe esclarecer que o caso fortuito ou força maior são acontecimentos naturais que escapam completamente do controle da vontade humana, sendo imprevisível e impossível de evitar, assim como a pandemia global do coronavírus.

Nesse sentido, o nosso Direito consagra em termos gerais a isenção da responsabilidade quando o dano resulta de caso fortuito ou de força maior.

Inclusive, o artigo 393 do nosso Código Civil estabelece que o devedor se exime da responsabilidade quando decorrente de caso fortuito ou força maior, a menos que tenha por eles expressamente se responsabilizado, o que deve ser observado pela análise do contrato de locação.

Nessa hipótese o empresário só será responsável pelo pagamento se estiver expresso (escrito) no contrato a previsão de responsabilização por casos fortuitos ou de força maior, conforme, por exemplo, decisão do TJMG ( AC Nº 1.0145.10.043868-1/001).

Diante disso, podemos concluir que o que dispensa o locatário da responsabilidade de pagar a cláusula penal, ou seja, a multa rescisória no contrato de locação, é a falta de culpa que está presente no caso fortuito ou força maior.

No entanto, cabe ressaltar, que apesar da possibilidade de rescisão contratual sem pagamento de multa, a melhor forma sempre será o diálogo e o consenso entre o locador e locatário, observando-se as dificuldades que ambas as partes enfrentarão e qual a melhor forma de solucionar para, a partir daí, seguir em harmonia de forma que não prejudique nenhuma das partes.

Salienta-se que neste momento de pandemia poderá ser pactuada a rescisão sem ônus, bem como negociações que facilitem a redução no aluguel ou diferimento (adiamento) do aluguel com retirada de juros e multas, entre outras opções a serem encaixadas de acordo com a realidade de cada empresa, a fim de conseguir enfrentar o coronavírus (covid – 19) da melhor forma possível, em que ambas as partes fiquem satisfeitas e que possam cumprir com suas obrigações.

Enfim, a possibilidade de rescisão antecipada do contrato de locação por força maior, em decorrência da pandemia pelo coronavírus (covid-19), sem o pagamento de multa rescisória, reforça a necessidade de que locador e locatário negociem condições mais favoráveis durante o período, a fim de que não haja rompimento dos contratos.

A Rubens Andrade Advogados é um escritório de advocacia empresarial sediado em Juiz de Fora (MG), com atendimento em Belo Horizonte (MG), Santos (SP), Florianópolis (SC) e correspondentes em todo o território nacional.

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